Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement ? L'estimation d'un bien immobilier est une étape décisive pour réussir une vente et mener à bien votre projet. Superficie, emplacement, vétusté, de nombreux critères entrent en compte dans le calcul du prix de votre bien. Dans cet article, nous vous aidons à évaluer de manière objective la valeur de votre résidence principale.
Comment bien évaluer le prix de votre résidence principale ?
Vous projetez de vendre votre résidence principale dans les prochains mois ? Dans ce cas, vous vous êtes certainement rendu compte qu’il n’est pas facile d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Pourtant, cette évaluation est déterminante pour fixer son futur prix de vente.
Chaque appartement possède ses propres caractéristiques. Chaque maison est singulière. Il n’existe donc pas de juste prix ! Cependant, en suivant nos conseils, vous allez pouvoir débuter l'évaluation de votre bien immobilier, de manière à fixer un prix qui prend en compte les réalités du marché. Cette estimation servira ensuite de base aux différentes négociations avec l’acheteur. Votre objectif : déterminer la valeur vénale de votre résidence principale.
Vous ne savez pas ce qu’est la valeur vénale d’un bien immobilier ? Rassurez-vous, la banque Piguet Galland vous répond. Cette valeur vénale correspond simplement au prix auquel votre bien immobilier pourrait se vendre dans les conditions normales du marché, au cours des 12 prochains mois. Cette estimation prend en compte différents critères comme l’emplacement, la superficie, l’année de construction, le nombre de pièces, sa qualité énergétique ou encore la vétusté du bien.
Découvrez les différentes méthodes pour évaluer la valeur d’un bien immobilier
Il existe différentes manières d’évaluer le prix d’une résidence principale. Votre banque privée vous explique quelles sont les méthodes les plus fréquentes pour calculer la valeur d’un bien immobilier.
La méthode hédoniste ou méthode des valeurs comparables
La méthode hédoniste consiste à évaluer un bien immobilier en comparant les prix effectifs des transactions sur un marché donné. C’est le mode de calcul le plus fréquemment utilisé par les professionnels de l’immobilier et les banques. Cette méthode permet de déterminer le prix moyen payé ces derniers mois par les acheteurs pour des biens similaires au vôtre.
La valeur de rendement d’un bien immobilier
La valeur de rendement correspond à la valeur locative annuelle capitalisée. Elle se calcule sur la base des revenus locatifs nets et permet d’estimer le prix d’un bien immobilier destiné à un investissement locatif.
Lorsqu’un bien est loué avec un bail à durée indéterminée en cours, on prend en compte la valeur de rendement. Cette méthode n'est évidemment pas utilisée dans le cadre de l’estimation du prix d’une résidence principale.
La valeur intrinsèque de votre résidence principale
La valeur intrinsèque, aussi appelée valeur réelle, correspond à la valeur du bien immobilier en se basant sur le prix à neuf et en appliquant une dépréciation liée au temps et à la vétusté. Contrairement à la valeur hédoniste, elle ne prend pas en compte les règles du marché et la loi de l’offre et de la demande. Ainsi, la valeur intrinsèque est presque toujours supérieure à la valeur vénale d’un bien.
Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer un bien immobilier ?
Pour que votre projet devienne enfin une réalité, il est important d’estimer correctement votre bien immobilier. Acquérir une résidence principale marque souvent un tournant décisif dans la vie. Beaucoup de choses sont en jeu à ce moment-là. Les propriétaires ont alors tendance à surestimer leur maison ou leur appartement, car ils ne prennent pas en compte tous les critères de manière objective. Voici les principaux éléments que vous ne devez pas oublier pour réaliser une estimation qui soit la plus juste possible.
Prendre en compte toutes les caractéristiques du bien immobilier
À la base d’une estimation immobilière, il faut tenir compte des différentes caractéristiques du logement :
- le type de bien : appartement, loft, maison, villa, chalet...
- la superficie du bien qui permet de calculer un prix au m² , en prenant en compte la surface habitable, la taille du terrain ou la superficie du garage par exemple ;
- la qualité de bien en termes d’isolation, de choix des matériaux, de prestations, de superficie du jardin, de possibilité d’extension, d’année de construction ou de diagnostic énergétique ;
- l’état général du bien et les travaux à prévoir.
L’emplacement : le critère numéro 1
Bien souvent, la ville ou le quartier sont des critères déterminant dans l’estimation du prix de vente d’un bien immobilier. En effet, acheter un appartement en plein centre de Lausanne ne coûte pas le même prix qu’une maison à Bulle.
L’attractivité du territoire doit être prise en compte dans votre estimation et notamment :
- les différents types de bien à la vente en fonction de l’emplacement ;
- l’accessibilité, les transports et le stationnement ;
- la proximité des pôles économiques ;
- la présence de services comme les écoles, les services publics, les hôpitaux ou encore les commerces ;
- la qualité du cadre de vie et les initiatives associatives, culturelles et sportives à proximité.
Plus la qualité du cadre de vie et des services est élevée, plus la demande en logement est forte, ce qui fait mécaniquement grimper les prix de l’immobilier.
L’environnement immédiat du bien immobilier
Vous le savez, un appartement sans vis-à-vis ou avec une vue imprenable se vend toujours plus cher !
L’évaluation d’un bien immobilier doit donc aussi prendre en compte les spécificités d’un quartier : les nuisances à proximité (route, voie ferrée…) ou au contraire le calme du quartier, la mitoyenneté, la beauté de l’environnement immédiat, le vis-à-vis, la densité de population. Et bien entendu, l’estimation doit anticiper les éventuelles évolutions de cet environnement dans le futur : nouveaux immeubles à proximité, construction d’une nouvelle route, etc.
La réalité du marché immobilier local
Évaluer le prix de sa résidence principale n’est pas une simple histoire de chiffre et de mètres carrés. Il faut être capable d’interpréter les données recueillies au regard du marché immobilier local. La banque Piguet Galland recommande donc à ses clients de se faire accompagner par un expert qui connaît parfaitement son secteur.
Pour établir une estimation immobilière objective et fiable, votre conseil doit comparer votre logement avec les derniers biens vendus dans le même secteur. Son estimation se base sur les prix de vente réalisés d’appartements ou de maisons et pas simplement à partir des prix affichés sur les annonces immobilières.
Et une fois l’estimation réalisée et le prix au m² fixé, il doit ensuite déterminer le potentiel de votre résidence principale face aux biens similaires en vente sur la même commune, dans le même quartier ou dans la même rue. Ces étapes sont indispensables pour réaliser l’évaluation fiable d’un bien immobilier.
Les performances énergétiques de votre logement ont-elles un impact sur son prix ?
Aujourd’hui, l’évaluation de la performance énergétique est incontournable dans l'estimation du prix d’un bien immobilier. En effet, moins un appartement ou une maison est gourmand en énergie, plus les acheteurs vont se montrer intéressés. Ainsi, les logements à haute performance énergétique (HPE ou THPE) se vendront plus cher que des biens qui nécessitent des travaux d’isolation ou de mise en conformité.
Pourquoi investir et confier vos projets immobiliers à des experts ?
L’investissement immobilier est un véritable projet de vie qu’il ne faut pas prendre à la légère. Vous souhaitez acquérir votre première résidence principale ou vous lancez dans un tout nouveau projet immobilier ? La banque privée Piguet Galland propose des solutions de financement sur mesure et des conseils pour acheter votre résidence principale.
N’oubliez pas que la pierre reste encore et toujours une valeur refuge. Investir dans l’immobilier permet de protéger vos proches et de mieux préparer votre retraite. Enfin, c’est également un excellent moyen de réduire vos impôts.
