Immobilier : comment conserver et augmenter la valeur de votre bien tout en préservant la planète ?

Dès le 1^er janvier 2023, l’Association Suisse des Banquiers (ASB) a émis de nouvelles directives à l’intention de ses membres, relatives à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, en particulier pour les biens anciens.

Le but est de contribuer au développement durable selon les lignes directrices du Conseil fédéral, en sensibilisant les clients hypothécaires et de renforcer la place financière suisse, au travers de conseils de la part des intermédiaires financiers.

Les établissements financiers se doivent de conseiller et d’accompagner leurs clients sur le maintien de la valeur et de l’efficacité énergétique de leur bien immobilier. Mais il en va également de leur responsabilité, de les rendre attentifs à la préservation sur le long terme de leur patrimoine global, respectivement en les dirigeant vers les professionnels adéquats si nécessaire.

Dans ce contexte, il est important, lors d'une acquisition d'un bien immobilier, de se poser les bonnes questions. La question de la situation, respectivement celle de la qualité de l'objet en rapport au prix demandé demeure toujours fondamentale, mais pas seulement.

En effet, il est également important de se préoccuper des travaux de rénovation nécessaires, notamment ceux énergétiques, principalement pour les bâtiments datant d'avant 2000, généralement plus « énergivores » que les constructions récentes, afin d’en conserver leur valeur.

Quelles questions fondamentales dois-je me poser lors d'une acquisition ?

• Quelle est la situation géographique du bien immobilier par rapport aux principales commodités requises : écoles, transports publics, magasins, etc. ?
• Quelle est la qualité des matériaux utilisés lors de la construction : matériaux traditionnels, préfabriqués, bois, etc. ? Existe-t-il de l'amiante ?
• Quelle est l’année de construction : avant ou après 2000 ?
• Quel est le type de production de chaleur : énergie fossile (mazout, gaz), électrique pompe à chaleur (de quelle sorte), chaudière à pellets ?
• Le bien immobilier dispose-t-il de panneaux photovoltaïques ou thermiques ?

Comment obtenir un diagnostic énergétique ?

Il existe plusieurs certificats énergétiques et Labels :

Diagnostics

• Certificat CECB (Certificat Energétique Cantonal des Bâtiments) : cette certification est nécessaire ou prévue pour la vente d'un bâtiment d'habitation existant ou le remplacement d'une installation de chauffage alimentée par une source non-renouvelable par une nouvelle installation. Le CECB est obligatoire dans le canton de Vaud, mais reste facultatif à Genève, Neuchâtel ou en Valais. Ce certificat donne la situation actuelle et des propositions futures.
  Il présente trois échelles d’évaluation : l’efficacité de l'enveloppe du bâtiment, l’efficacité énergétique globale et les émissions directes de CO2 que le bâtiment produit sur place. 
• Certificat CECB PLUS : il représente une extension du certificat standard, offrant une série de bénéfices, notamment un rapport de conseil complémentaire indiquant des mesures d'amélioration.
• Certificat CECB NOUVEAU BATIMENT : il fixe les valeurs cible pour atteindre l'efficacité énergétique planifiée, influençant positivement l'exploitation et l'utilisation du nouveau bâtiment.

Labels

• Label MINERGIE : c'est un standard pour la rénovation et le neuf, mais ne donne pas de diagnostic de l'existant. Au centre du label figure le confort garanti grâce à une enveloppe du bâtiment de bonne qualité et à un renouvellement systématique de l'air, une protection thermique supérieure à la moyenne et une assurance qualité complète.
• Site 2000 watts : les critères de certification 2000 watts visent à l'efficacité énergétique, la neutralité climatique et l'approvisionnement énergétique renouvelable.
• SNBS BÂTIMENT : le Standard de Construction Durable Suisse (SNBS) couvre les thèmes des énergies renouvelables, réduction des émissions de gaz à effet de serre, construction et exploitation respectueuses de l'environnement, ainsi que le social et les transports.

Labels exclusivement genevois

• HPE (Haute Performance Energétique) atteste la conformité des bâtiments nouveaux à un référentiel qui intègre les exigences de la réglementation thermique, le respect d'un niveau de performance énergétique globale du bâtiment supérieur à l'exigence réglementaire et les modalités minimales de contrôles.
• THPE (Très Haute Performance Energétique) témoignant d'un certain niveau de performance énergétique global relatif à un bâtiment allant au-delà de l'exigence réglementaire.

Quels sont les avantages d'une rénovation énergétique ?

Une rénovation énergétique présente différents avantages :

• Réduire vos charges : le remplacement des productions de chaleur issues de combustible fossile par des productions plus vertueuses permettrait une diminution substantielle des émissions de CO2 et, par conséquent, des charges liées au chauffage.
  Dans une maison individuelle standard n'ayant pas encore été rénovée, les pertes de chaleur liées à l'enveloppe, utilisent plus d'énergie.
• Subventions : les sommes investies pour la rénovation peuvent bénéficier de subventions pouvant aller jusqu'à 30 %.
• Avantage fiscal : hormis les travaux à plus-value, le coût des rénovations peut être déduit de l'imposition sur le revenu.
• Augmentation de la valeur du bien immobilier.
• Augmentation du confort hivernal et estival.
• Réduction de l'impact sur les coûts de l'énergie.
  

Quelles sont les typologies de travaux qui aident à réduire les charges ?

Vous pouvez améliorer l’efficience énergétique de votre bien en intervenant sur trois axes : la production de chaleur, la production d’énergie électrique et l’isolation thermique. Voici quelques exemples de rénovations énergétiques efficientes :

• La production de chaleur :
  - Pompe à chaleur air-eau. En termes d'avantages, elle peut être raccordée au système de chauffage existant et ne rejette pas de CO2.
  - Pompe à chaleur géothermique. Elle présente les mêmes avantages que ceux de la PAC air-eau, tout en étant indépendante des variations saisonnières.
  - Installation de chauffage à pellets / bûches / plaquettes de bois. L'avantage du bois est qu'il est neutre en termes de CO2 et durable.
  - Panneaux solaires thermiques, produisant de l'eau chaude sanitaire et/ou fournissant un appoint aux installations de chauffage.
  - CAD (chaleur à distance). Pour autant qu'une telle installation soit possible, cette dernière permet d'être directement alimenté en eau chaude via un réseau de conduites, destinée au chauffage du bien ou à la production d'eau chaude.
  - Chaudière à gaz naturel ; dans la mesure où le bien peut être directement raccordé au réseau de gaz naturel.
  
  
• La production d'énergie électrique :
  - Installations photovoltaïques. Le principe est des modules solaires transformant directement le rayonnement solaire en énergie électrique, sans rejeter d'émissions.
  
  
• L'isolation thermique :
  - Une amélioration de l'isolation du bien permettrait d'avoir une diminution des besoins de chauffage.

Quels types de subventions sont alloués pour les travaux précités ?

Des subventions fédérales et cantonales existent pour tous les travaux précités.

Voici quelques liens utiles pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel et Valais :

• RO 2020 6129 - Ordonnance sur l'encouragement de... | Fedlex (admin.ch)
• Demander une subvention pour l'efficacité énergétique | ge.ch
• Les mesures | Genergie (ge-energie.ch)
• Directive relative à l'attestation de haute (HPE) et de très haute (THPE) performance énergétique | ge.ch
• M08 Demander une subvention pour l'installation de capteurs solaires thermiques | État de Vaud (vd.ch)
• M02 Demander une subvention pour l'installation d'un chauffage à bois avec réservoir journalier (bûches ou pellets) | État de Vaud (vd.ch)
• M03 Demander une subvention pour une installation de chauffage à bois automatique, puissance cal. < 70kW | État de Vaud (vd.ch)
• M07 Demander une subvention pour un raccordement à un réseau de chauffage | État de Vaud (vd.ch)
• Subventions - République et canton de Neuchâtel
• Resume_PBNE.pdf
• Programmes de promotion - - vs.ch

Les étapes d'une rénovation

Participation à l'effort par certains établissements bancaires

Certaines banques accordent, selon un standard de construction exemplaire (certificats énergétiques) et sous certaines conditions, des crédits hypothécaires ou crédit de construction/rénovation à taux attractifs.

En effet, considérant que les investissements dans ce type de bâtiments sont plus sécurisés du fait de leur plus grande performance sur le plan énergétique, elles le répercutent positivement sur l'augmentation de leur valeur immobilière.

Lors d'un achat d'un bien immobilier existant, que cela soit une maison ou un appartement, il est nécessaire de se renseigner sur les travaux effectués à ce jour (montant(s) et année(s) de réalisation) et sur les travaux nécessaires à venir (enveloppe du bâtiment ou nécessité énergétique). Ne pas hésiter à demander le certificat CECB si existant (obligatoire sur le canton de Vaud) ou tout autre diagnostique énergétique.

En effet, un « coup de cœur » peut se révéler être, infine, une mauvaise acquisition avec des coûts de rénovation élevés, malheureusement non envisagés dans le budget initial.

N'oublions toutefois pas que la décision revient en définitive aux propriétaires. 

Vous souhaitez en savoir plus sur la rénovation énergétique ? Rejoignez notre webinaire du 21 mars !