Hypothèque en Suisse : comprendre les critères de financement pour votre résidence principale ou secondaire

Lorsque vous envisagez de financer l'achat d'une résidence principale ou secondaire en Suisse, deux critères fondamentaux entrent en jeu :

1. La valeur du bien immobilier.
2. Votre capacité financière en tant qu’emprunteur.

Ces critères ne sont pas arbitraires. Ils sont définis par des directives claires émises par l'Association Suisse des Banquiers (ASB), sous la supervision de la FINMA. Ces normes visent à assurer un cadre de financement durable et prudent pour les banques comme pour leurs clients.

Les points clés des directives bancaires 

Les banques suisses appliquent des règles strictes pour évaluer la faisabilité de tout prêt hypothécaire. Ces règles incluent :

• Le calcul de votre capacité financière : La banque analyse si vous pouvez assumer les coûts de l'hypothèque tout en respectant des seuils financiers prédéfinis.
• L’utilisation d’un taux hypothécaire théorique : Ce taux, généralement plus élevé que les taux du marché, permet de simuler votre capacité à faire face à une hausse éventuelle des taux d’intérêt.

Pourquoi un taux théorique ? 

Alors que vous pourriez être tenté de calculer vos mensualités en fonction des taux d’intérêt actuels, souvent très attractifs, les banques utilisent un taux théorique pour leurs évaluations internes. Il est souvent fixé autour de 5%, auquel s’ajoutent :

• L’amortissement (si 2^ème rang), pour rembourser une partie du prêt.
• Les frais d’entretien théoriques, calculés à environ 1% de la valeur du bien immobilier.

Ces hypothèses permettent à la banque de garantir que votre financement reste viable, même dans un contexte de hausse des taux.

Un exemple concret pour mieux comprendre 

Prenons le cas d’un client :

• Situation : célibataire, sans enfant, avec un revenu annuel de CHF 120'000.
• Situation actuelle : locataire d’un appartement pour un loyer mensuel de CHF 2'500.
• Projet : achat d’un bien immobilier d’une valeur de CHF 1'250'000, avec un financement hypothécaire de CHF 1'000'000.

Le client pourrait faire un calcul simple en supposant que son hypothèque lui coûtera environ 1.5% d’intérêt annuel (taux actuel sur le marché) :

• Intérêts : CHF 15'000 par an (1,5% de CHF 1'000'000).
• Amortissement : environ CHF 10'000 par an (2^ème rang s/15 ans).

soit CHF 25'000 par an, ou environ CHF 2’100 par mois. Cela lui semble plus avantageux que son loyer actuel.

L’évaluation bancaire : une approche différente 

La banque, en revanche, applique son taux théorique de 5% pour évaluer la capacité financière :

• Intérêts théoriques : CHF 50'000 par an (5% de CHF 1'000'000),
• Amortissement : environ CHF 10'000 par an (2^ème rang s/15 ans),
• Frais d’entretien : CHF 12'500 par an (1% de CHF 1'250'000).

Coût total théorique annuel : CHF 72'500.

Pour être considéré comme financièrement viable, ce montant ne doit pas dépasser environ 33% du revenu annuel brut du client, soit CHF 39'600 dans ce cas. Ici, le client dépasse largement ce seuil.

Malgré ses fonds propres, la banque pourrait refuser de financer son projet.

Compte tenu des revenus réels de ce dernier, sa capacité financière permettrait l'octroi d'un prêt hypothécaire maximum de CHF 550'000,--.

Pourquoi faire appel à une banque privée ? 

Une banque privée offre bien plus qu’un simple prêt hypothécaire :

• Analyse personnalisée : Votre situation financière et vos objectifs de vie sont pris en compte pour trouver des solutions sur mesure.
• Conseil holistique : En intégrant votre hypothèque à une stratégie patrimoniale globale, vous pouvez optimiser vos avoirs, vos revenus et même vos impôts.
• Accès à des solutions alternatives : Selon votre profil, une banque privée peut explorer des solutions de financement adaptées, voire optimiser l’utilisation de votre 2e pilier ou d’autres actifs pour renforcer votre projet.

Prêt à passer à l’action ? 

Vous avez un projet immobilier et souhaitez explorer les options de financement les plus adaptées ? Prenez rendez-vous avec nos experts pour une consultation personnalisée. Ensemble, nous définirons une solution sur mesure pour vous accompagner dans la réalisation de vos ambitions.