Pourquoi ne rembourse-t-on pas intégralement son prêt hypothécaire en Suisse ?

En Suisse, il est courant de ne pas amortir intégralement son prêt hypothécaire. Cette pratique, qui peut surprendre les propriétaires habitués à d’autres systèmes, repose sur des avantages fiscaux et financiers spécifiques au cadre suisse.

Le fonctionnement du financement immobilier en Suisse

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire d’apporter au minimum 20 % de fonds propres. Le solde, soit jusqu’à 80 % de la valeur du bien, est financé par un établissement bancaire sous forme d’un prêt hypothécaire.

Ce prêt est ensuite réparti en deux tranches :

• L’hypothèque de 1er rang (66,67 % de la valeur du bien)
• L’hypothèque de 2e rang (le solde, soit 13,33 %)

Les règles imposées par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) exigent que l’hypothèque de 2e rang soit remboursée dans un délai de 15 ans. En revanche, l’hypothèque de 1er rang n’a pas d’obligation d’amortissement, ce qui laisse aux propriétaires une flexibilité financière intéressante.

Les avantages fiscaux

En Suisse, les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts. Plus le prêt est élevé, plus les intérêts sont conséquents, et plus la déduction fiscale permet de réduire la charge fiscale.

De plus, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative de leur bien, un revenu fictif imposable basé sur la valeur du logement. La déduction des intérêts permet de compenser cet impôt, ce qui rend le maintien d’une dette hypothécaire fiscalement intéressant.

Certains travaux de rénovation et d’entretien sont également à prendre en compte pour réduire votre fiscalité.

Une stratégie financière avantageuse

Ne pas amortir son prêt permet également de conserver sa liquidité ou d’investir ces fonds dans des placements plus rentables, tels que :

• Des investissements financiers avec un rendement supérieur au taux hypothécaire
• L’acquisition d’autres biens immobiliers
• Des solutions d’épargne retraite (pilier 3a ou rachats de 2e pilier), qui offrent également des avantages fiscaux

Dans un contexte de taux bas, cette stratégie est d’autant plus pertinente, car le coût du crédit reste faible par rapport aux opportunités d’investissement existantes.

Conclusion

Ne pas rembourser intégralement son prêt hypothécaire en Suisse est une décision stratégique qui permet :

• D’optimiser sa fiscalité
• De préserver sa liquidité
• De maximiser son patrimoine grâce à d’autres investissements

Toutefois, cette approche doit être réfléchie en fonction de votre situation financière et patrimoniale. Une analyse personnalisée permet d’identifier la meilleure solution selon vos objectifs et votre horizon d’investissement.