Propriétaires : valeur locative, bientôt la fin ?

La valeur locative et vos impôts

Pour rappel, la valeur locative correspond au loyer fictif qu’un propriétaire percevrait à la location de son bien. Elle est donc imposable comme un revenu. Le calcul du montant est fixé par les autorités cantonales mais doit s’élever au minimum à 60% du loyer pratiqué sur le marché.

Avec la situation actuelle des taux d’intérêts hypothécaires, dans la plupart des cas, être propriétaire n’est pas une optimisation fiscale. Les intérêts hypothécaires additionnés aux frais d’entretien ne couvrent que très rarement la valeur locative.

A qui profiterait donc ce changement législatif ?

Les nouveaux propriétaires

Léa et Loris souhaitent se lancer dans un projet commun : la création de leur cocon à deux voire pourquoi pas à trois ! Ils se lancent donc dans l’achat de leur premier appartement à Genève de 100m2. Toutes leurs économies passent dans les fonds propres et les frais d’acquisition :

• Prix d’achat : CHF 1’000’000.-
• Financement hypothécaire obtenu : CHF 800’000.- (revenus annuels nécessaires CHF 177’000.- pour le couple)
• Taux hypothécaire sur 10 ans : 1,3%
• Valeur locative cantonale estimée : CHF 24’139.-
• Valeur locative fédérale estimée : CHF 25’145.-

Pour calculer l’impact fiscal annuel, il faut déduire de la valeur locative :

• Les intérêts hypothécaires, ici : CHF 10’400.-
• Les frais d’entretien

Pour que l’impact de l’acquisition immobilière de Léa et Loris soit nul, il faudrait donc que les frais d’entretien s’élèvent à CHF 14’745.-. Ce montant parait un peu élevé pour un appartement de cette taille. Il y a donc fort à parier que leur charge fiscale augmentera à la suite de cette acquisition.

Un changement législatif serait une aubaine pour eux, sauf en cas de montée des taux.

Les propriétaires existants

François et Hélène ont la chance d’être propriétaires depuis un certain temps. Ils ont acheté leur appartement à Belmont-sur-Lausanne (VD) pour la somme de CHF 650’000.- en 1992.

• Estimation actuelle de la valeur du bien : CHF 1’000’000.-
• Valeur fiscale actuelle : CHF 451’000.-
• Valeur locative cantonale : CHF 12’997.-
• Valeur locative fédérale : CHF 17’996.-

Le couple a maintenu un amortissement constant de sa dette depuis l’acquisition. Il leur reste actuellement une dette de CHF 340’000.-. Il y a 5 ans cette hypothèque a été fixée à un taux de 2% et le coût annuel est donc de CHF 6’800.-. En ajoutant les frais d’entretien de l’appartement, ils arrivent à une situation d’équilibre fiscale.

Par ailleurs, ils ont constitué une épargne de CHF 500’000.- qui rapporte un rendement moyen de 1,5%. Le nouveau projet serait également une opportunité pour François et Hélène. Ils n’auraient plus de valeur locative mais encore la possibilité de déduire CHF 5’250.- d’intérêts passifs (70% du rendement obtenu).

En résumé, l’ensemble des propriétaires serait gagnant avec la suppression de la valeur locative dans une situation de taux bas comme celle que nous vivons actuellement. Mais si la tendance des taux s’inversait radicalement les propriétaires n’ayant pas la capacité de rembourser ou au moins d’amortir partiellement leur dette pourraient se retrouver avec des charges hypothécaires importantes et pas de compensation fiscale possible. 

Doit-on rembourser la dette hypothécaire ?

Le modèle suisse n’impose aux propriétaires qu’un amortissement partiel de leur hypothèque, le 2^ème rang (partie de la dette qui dépasse le 2/3 de la valeur du bien).

La question de conserver ou non une dette est cruciale pour les propriétaires. Que ce soit durant leur vie active ou même durant leur retraite, si les rentes et autres revenus le permettent.

La réponse à cette question se trouve actuellement dans la règle suivante :

Le rendement net (après impôts) appliqué sur votre épargne est-il plus rentable que le coût réel (après impôts) de votre dette hypothécaire ?

Aujourd’hui, pour l’application de cette règle, nous devons intégrer l’impact fiscal dans sa totalité.

Reprenons l’exemple de Léa et Loris, les nouveaux propriétaires, pour rappel :

• Intérêts hypothécaires : 1,3%
• Taux marginal d’imposition sur le revenu : 37% (sur la base de leurs revenus annuels imposables de CHF 177’000.- à Genève)

• Si Léa et Loris ont une épargne mieux rémunérée que 0,82% après impôts alors ils n’ont pas d’intérêt à rembourser leur hypothèque.

Dans le cadre de ce nouveau projet d’abolition de la valeur locative, cette règle va légèrement se complexifier car il dépendra du rendement de la fortune.

Qui sont les grands perdants ?

Comme nous venons de le voir, l’ensemble des propriétaires bénéficierait d’une abolition de la taxe locative. Qui sont alors les grands perdants ?

En cas de maintien de taux bas :

• Les administrations fiscales. Selon la commission, le manque à gagner serait de l’ordre de 1,66 milliard de francs pour la Confédération, les cantons et les communes, en calculant un taux d’intérêt de 1,5%. Cependant, si les taux d’intérêt remontaient à 3,5%, des recettes supplémentaires seraient estimées à environ 150 millions de francs.

En cas de hausse des taux :

• Les retraités qui n’ont pas suffisamment d’épargne et qui devront faire un choix entre leur propriété et maintenir leur train de vie
• Les personnes actives qui n’ont pas cumulé encore assez d’épargne à la suite de l’acquisition de leur bien immobilier et qui n’ont pas fixé leur taux d’intérêts hypothécaires
• Les titulaires d’une police d’assurance-vie qui immobilise l’épargne sur le long terme. Ils se verront appliquer une pénalité en cas de rachat de leur contrat.
• Les personnes qui se sont lancées dans un projet immobilier nécessitant de lourdes rénovations

L’abolition de la valeur locative ne sera probablement pas votée avant 2023 mais elle est fortement soutenue par le Conseil Fédéral. Malgré tout, si vous êtes propriétaire ou vous souhaitez le devenir, il est important pour vous d’avoir une stratégie sur le long terme qui intégrera un éventuel changement de la pratique fiscale. 

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